Bauland wird immer teurer. Doch auf ein Eigenheim muss man deshalb trotzdem nicht verzichten. Denn durch einen Vertrag über ein Erbbaurecht kann man günstiger an Baugrundstücke kommen.

Leihen statt kaufen – nach diesem Prinzip funktioniert das sogenannte Erbbaurecht: Mit einem entsprechenden Vertrag wird ein Grundstück gepachtet und das Nutzungsrecht erworben. Meist werden Erbbau-Grundstücke von der Kirche angeboten. Aber auch Kommunen, Stiftungen und Bauern verpachten Ländereien.

Geschickt über den Preis verhandeln

Wie hoch der Erbbauzins ausfällt, ist vor allem von der Lage des Grundstückes abhängig. Aber auch die Familiengröße ist ein entscheidendes Kriterium. So ist ein Erbbauzinssatz von 4 bis 6 Prozent üblich, doch kinderreiche Familien können auf einen Zinssatz von 2 bis 3 Prozent hoffen. Im Allgemeinen gilt aber: Die Höhe des Erbbauzinses ist frei verhandelbar. Wer hier Verhandlungsgeschick beweist, kann den Zinssatz erheblich unter den Bauzinssatz drücken – und so viel günstiger an ein Baugrundstück kommen, als es durch einen Kauf möglich wäre.

Wichtig: Der Vertrag muss absolut passen

Eine Erbpacht bietet eine Reihe von Vorteilen. Allerdings muss man sie auch nutzen. „Schließen Sie nur dann einen Vertrag ab, wenn Sie den Erbbaurechtsvertrag zu Ihren Gunsten gestalten können“, rät deshalb Norman Franck, Rechtsberater beim Grundeigentümerverband Hamburg.

Das aber schließt nicht nur die Höhe des Zinssatzes ein, sondern auch Regelungen hinsichtlich etwaiger baulicher Beschränkungen.

Keine Einschränkung der Nutzung

Wer einen Pachtvertrag abschließt, wird in das Grundbuch eingetragen. Das sichert die eigentümerähnliche Stellung des Erbbauberechtigten. Auch ist die Nutzung der Immobilie im Idealfall nicht eingeschränkt: Sie kann belastet, verkauft, vermietet oder vererbt werden.

Wichtig: Vorher beraten lassen

Pachtverträge werden in der Regel über 99 Jahre abgeschlossen. Das bedeutet: Wird der Kauf eines Baugrundstückes über einen Kredit finanziert, ist der irgendwann getilgt. Die Erbbauzinsen werden aber weiterhin fällig. Außerdem hat der Grundeigentümer das Recht, den Erbbauzins alle drei Jahre zu erhöhen. Somit ist der Zins zwar in den ersten Jahren günstiger als eine Baufinanzierung, kann dann aber deutlich ansteigen. Deshalb sollte unbedingt eine Kaufoption festgeschrieben sein, z.B. nach 10 oder 15 Jahren. Auch muss eine Rückübertragung des Grundstückes an den Eigentümer wegen eines möglichen Eigenbedarfs ausdrücklich ausgeschlossen sein. Der Vertrag über ein Erbbaurecht muss also gründlich geprüft werden. Damit er tatsächlich eine echte Alternative zum Landerwerb ist, sollte man sich auf jeden Fall von einem Experten für Erbbaurecht beraten lassen.