Mit Ihrer Eigentumswohnung werden Sie auch Teil einer Gemeinschaft. Wir erklären, was das bedeutet und welche Rechte und pflichten Sie beachten müssen.

Perfekte Lage und eine gute Infrastruktur: Da ist die Vorfreude auf die neue Eigentumswohnung groß. Doch mit einigen Besonderheiten sollten sich zukünftige Wohnungsbesitzer vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag vertraut machen. Denn mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung gehört einem ja nicht gleich das ganze Haus, sondern eben nur ein Teil der Immobilie. Der Käufer muss daher detailliert wissen, um welchen Teil der Wohnanlage es sich handelt und was genau dazugehört.

Teilungserklärung genau prüfen

Die exakten Angaben dazu stehen in der sogenannten Teilungserklärung. Sie ist gewissermaßen das Grundgesetz für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu dieser Teilungserklärung gehört in der Regel ein Aufteilungsplan – der Grundriss der Wohnanlage. Dort sollten sämtliche Räume, die zur Wohnung gehören, auch wirklich erfasst sein – beispielsweise auch Garagen oder Pkw-Stellplätze. Sonst stellt sich der vermeintliche Keller am Ende als Fahrradraum für alle Mitbewohner heraus. Oder das Sondernutzungsrecht für eine Gartenfläche bleibt unklar. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben der Wohnungseigentümer, ihre Rechte und Pflichten untereinander und ihr Verhältnis zum Verwalter, festlegt. Sie regelt zum Beispiel die Versammlungen, das Stimmrecht und die Verteilung von Einnahmen und Kosten.

Die Nachbarn im Blick

Einen ersten Eindruck von den neuen Nachbarn bzw. Miteigentümern ermöglicht ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Sie sind beim Wohnungsverwalter hinterlegt und dort einsehbar.

Michael Bruns, Experte der „Stiftung Warentest“, sagt: „Hier kann man sehen, wo die Probleme in dieser Gemeinschaft liegen und ob es einen Querulanten gibt, der ständig Ärger macht.“ Jeder Wohnungseigentümer ist Teil einer Eigentümergemeinschaft und muss gesetzliche und vertragliche Regelungen sowie die Entscheidungen der Wohnungseigentümer beachten. Hierbei gilt das Wohnungseigentumsgesetz, das alle wichtigen Fragen regelt – und im besten Fall für gute Nachbarschaft sorgt.

Wohnungseigentumsgesetz

Das Mehrheitsprinzip ersetzt die frühere Einstimmigkeit: Seit 2007 gilt für Eigentümergemeinschaften in vielen Bereichen das Mehrheitsprinzip:

  • Betriebs- und Verwaltungskosten: Die Eigentümer können durch einfache Mehrheit Änderungen bei der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten beschließen.
  • Modernisierungen: Soll eine Wohnanlage modernisiert werden, kann das Vorhaben von einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Das sind drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Bei der Verteilung der Kosten müssen aber nur die Eigentümer berücksichtigt werden, die von der Modernisierungsmaßnahme auch tatsächlich profitieren.

Beschlusssammlung: Die Führung einer Beschlusssammlung mit allen Beschlüssen der Eigentümerversammlungen sowie allen schriftlichen Beschlüssen und Urteilen in Rechtstreitigkeiten der Gemeinschaft ist Pflicht. So können sich alle Miteigentümer oder Kaufinteressenten über die Beschlusslage in der Gemeinschaft informieren.