Wer Immobilien vererbt, sollte sich nicht auf die gesetzliche Erbfolge verlassen. Denn eine Erbengemeinschaft birgt Konfliktpotenzial. Ein Testament hilft, Ärger zu vermeiden.

Ohne Testament regelt das Bürgerliche Gesetzbuch die Erbfolge. Diese Regelung kann unerwünschte Folgen haben. Denn allen Erben gehört alles. Sie bilden eine Erbengemeinschaft – und die birgt viel Konfliktpotenzial, da alle Entscheidungen über Vermietung, Verkauf oder Renovierung fortan gemeinsam erfolgen müssen.

Streit um die Erbschaft

Das Elternhaus kann in der Regel nur von einem Kind genutzt werden, das dann die anderen Geschwister auszahlen muss. Auch bei einem geerbten Mietshaus stehen häufig schwierige Entscheidungen an: Verkaufen oder Sanieren? Kredite lassen sich nur einstimmig aufnehmen. Das Stimmrecht bemisst sich nicht nach den Köpfen der Erbengemeinschaft, sondern nach dem jeweiligen Erbanteil. Eine besondere Schärfe bekommen mögliche Auseinandersetzungen, weil jeder Miterbe von Grundstücken einen Anspruch auf Teilungsversteigerung hat. So lässt sich unter Umständen der Verkauf gegen den Willen der anderen durchsetzen.

Vorteile durch Nießbrauch

So weit aber muss es nicht kommen, wenn jeder Erblasser festlegt, was mit dem Grundvermögen nach seinem Tod geschehen soll. Wer seine Immobilie zwar verschenken, aber dennoch weiter nutzen möchte, sollte sich ein sogenanntes Nießbrauchrecht sichern. Das geht durch einen Eintrag ins Grundbuch. Eine Schenkung ist allerdings keinesfalls in jedem Fall die ideale Lösung. Zwar kann die Übertragung von selbst genutztem Wohneigentum zu Lebzeiten den Verwandten Vorteile und Einkünfte sichern, es ist aber nicht immer ratsam, nur die drohende Steuerbelastung der Angehörigen im Kopf zu haben und dabei die eigene Versorgung im Alter zu vernachlässigen.

Ganz wichtig: Es sollte sichergestellt sein, dass die ehemaligen Immobilienbesitzer auch dann die gegebenenfalls später anfallenden Kosten für ein Pflegeheim aufbringen können, wenn sie ihr Eigenheim verschenkt haben. Wer in Erwägung zieht, Haus oder Wohnung an die Nachkommen zu übertragen, sollte sich daher unbedingt vorher von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten lassen, um die Vor- und Nachteile einer solchen Entscheidung abwägen zu können. Denn eine Schenkung sollte sich für alle Beteiligten rechnen.

Die Teilungsanordnung

Beim Immobilienerbe sollten nicht nur die Erben bestimmt werden, sondern auch, wer was erhält. Das lässt sich mit einer Teilungsanordnung erreichen – so geht die Immobilie nur an einen Erben. Dabei kann es passieren, dass die Erben unterschiedliche Werte erhalten. Diejenigen, deren Erbteil mehr wert ist, müssen dann den anderen einen Ausgleich zahlen – sofern der Erblasser nichts anderes verfügt. Zusätzlich kann noch eine Schiedsgerichtsklausel in das Testament aufgenommen werden. Einen eventuellen Streit müssen die Erben dann vor einem Schiedsgericht klären und können nicht durch alle Instanzen prozessieren.

Tipp: Gerade bei größeren Objekten ist es günstig, wenn der Erblasser vorher weiß, was und wie viel er genau vererbt. Lässt er rechtzeitig ein Wertgutachten machen, kann er unter Umständen für einen finanziellen Ausgleich sorgen oder einen solchen festlegen. Zumal viele Immobilien heute erheblichen Sanierungsbedarf haben – was ihren Wert zunächst einmal mindert.

Übrigens: Wird bei der selbst genutzten Immobilie der Ehegatte als Alleinerbe eingesetzt, behalten die Kinder dennoch ihren Pflichtteilanspruch. Ist kein weiteres Vermögen vorhanden und bestehen die Kinder auf ihren Pflichtteil, kann das zum Verkauf der Immobilie führen. Ärger mit dem Pflichtteil der Kinder lässt sich vermeiden, indem sie beim Notar einen Pflichtteilverzicht unterschreiben.

Steuern sparen

Das Erbschaftssteuergesetz sieht vor, dass eine Immobilie nach ihrem tatsächlichen Wert für mögliche Erbschaftssteuerzahlungen bemessen wird. Steuerfrei vererbt werden können:

  • 400.00 Euro für leibliche Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder
  • 200.000 Euro für Enkelkinder
  • 500.000 Euro für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner

An den Ehepartner oder die Kinder kann das Eigenheim per Schenkung oder Erbschaft sogar völlig steuerfrei übertragen werden, wenn der Partner bzw. die Nachkommen das Haus mindestens zehn Jahre lang weiter bewohnen. Doch selbst, wenn eine verschenkte Immobilie nicht von den Erben selbst genutzt wird, lässt sich durch eine geschickte Vermögensaufteilung die Steuerlast für die Nachkommen gering halten (siehe Beispielrechnungen).

Clever verschenkt

Die Beispielrechnung verdeutlicht: Eine geschickte Übergabe des Hauses spart Steuern. Die Großeltern schenken ihrem Enkel ihr Eigenheim, das dem Großvater gehört. Wert: 600.000 Euro. Zunächst überträgt der Großvater – steuerfrei – eine Hälfte an seine Frau. Dann geben beide ihre Hälften an den Enkel weiter. So ersparen Oma und Opa ihm 38.000 Euro an Steuern, da der Freibetrag von 200.000 Euro doppelt greift.

Hausübergabe nur durch den Großvater

Wert der Immobilie600.000 Euro
abzüglich Freibetrag– 200.000 Euro
steuerpflichtig400.000 Euro
15 Prozent Steuer60.000 Euro

Hausübergabe durch beide Großeltern

Wert der Immobilie300.000 Euro
abzüglich Freibetrag– 200.000 Euro
steuerpflichtig100.000 Euro
11 Prozent Steuer11.000 Euro
mal 2 Personen22.000 Euro