Das Untervermieten von Zimmern oder Wohnungen ist ein guter Nebenverdienst – aber mit Fallstricken. Ein Paar aus Berlin sollte eine Strafe von 30.000 Euro zahlen, weil es seine Wohnung mehrfach über die Internetplattform Airbnb untervermietet hatte. Und das ist kein Einzelfall: Gesetzliche Regelungen in mehreren Bundesländern und Städten sollen die Zweckentfremdung von Wohnraum unterbinden. Zudem bieten Bezirksämter längst Online-Formulare an, über die solche Wohnungen gemeldet werden können. Doch wann liegt eine Zweckentfremdung vor? Und welche Regeln müssen Mieter und Eigentümer beachten, wenn sie ihr Zuhause untervermieten?
Vermieter muss zustimmen
Mieter brauchen zunächst die Genehmigung ihres Vermieters. Der muss zustimmen, wenn es ein berechtigtes Interesse des Mieters gibt, beispielsweise weil sich die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen durch Auszug oder gar Tod verringert hat. Ohne Genehmigung kann es, nach einer vorherigen Abmahnung, zu einer fristlosen Kündigung kommen.
Eigentümer dürfen mehr
Besitzer einer Eigentumswohnung sind flexibler. Ganze Wohnungen an Touristen zu vermieten, ist aber auch ihnen je nach Standort verboten oder nur für begrenzte Zeiträume erlaubt. Dafür sorgt das Zweckentfremdungsverbot (ZwVbG). Wer eine Genehmigung vom Bezirksamt hat, Ferienwohnungen zu vermieten, ist davon ausgeschlossen. Uneingeschränkt erlaubt ist die Untervermietung einzelner Zimmer, wenn die Eigentümer auch in der Wohnung leben.
Einnahmen sind steuerpflichtig
In jedem Fall müssen die Vermieter beachten, dass die Einnahmen aus der Vermietung steuerpflichtig sind und dem Finanzamt gemeldet werden müssen. Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum profitieren dabei von einer Freigrenze von 520 Euro. Bei darüber hinaus erzielten Einkommen wird nur der Gewinn besteuert: Bestimmte Kosten – zum Beispiel anteilige Gebäudeabschreibungen oder Schuldzinsen – können gegengerechnet werden. Bei Mieteinnahmen ab 17.500 Euro im Jahr fällt Umsatzsteuer an. Dann geht das Finanzamt von einer gewerblichen Tätigkeit aus.
